紧缩又生“心事”：银行业遭遇个贷放贷难

　　在企业贷款一片“喊停”声中，个人贷款近来也成为银行的“心事”——不过不是因为贷款额度不够，而是因为贷款放不出去。

　　“目前有些支行个贷业务发放额很少，最惨的几家春节前个贷发放额为零！”光大银行北京分行个贷部一位人士告诉记者，“所以现在银行拼命加大个贷营销力度。”

　　个人贷款业务和公司贷款业务上的“一放一收”，正是银行在信贷调控下处境尴尬的鲜明注脚。

　　个贷尴尬

　　无独有偶。兴业银行（601166.SH）某分行一位人士也告诉记者，去年个人贷款业务红火，其所在分行个贷新增余额有60亿元。为加大业务支持力度还大规模招聘了很多客户经理，最忙的时候一天做上千笔业务也不稀奇。“但现在一天也就做几笔业务，这样看来，今年新增个贷余额能够达到去年一半就不错了。”

　　造成今年个贷发放难的局面，究其原因，“不是银行不想放个贷，而是房地产市场太清淡——去年一手房和二手房交易活跃，但今年以来交易情况无法与去年相比。国家现在对地产调控加强，大家都在观望。”上述兴业银行人士说。

　　光大银行北京分行人士告诉记者，很多以发放房地产按揭贷款为主的银行今年个贷业务都处于不饱和状态。到目前为止，一季度个贷发放额度还远没有用完。

　　这无疑给众多正在向零售银行转型甚至把零售银行定为战略愿景的商业银行泼了一盆冷水。

　　近年来，公司贷款业务市场几近饱和，许多商业银行提出要向零售银行转型。而个人贷款业务是银行拓展零售业务的重要领域，发展个人贷款自然成为重中之重。

　　而在个人贷款中，一手、二手住房和商用房按揭贷款几乎成为各家银行个人贷款业务发展的主流，在按揭贷款上各家银行竞争非常激烈。此外，各家银行也相继拓展其他个贷业务，比如个人质押贷款、个人经营贷款、个人信用贷款、汽车消费贷款等品种，但房屋按揭贷款仍然是个贷业务的主要利润来源。记者获得的光大北京分行数据显示，该分行2007年末，包括一手房、二手房和商铺按揭在内的按揭贷款占所有个贷业务的比重高达95.29%，足可见房屋按揭贷款在银行个贷业务的位置。

　　相对公司贷款，个人业务贷款分散，风险较低，利润可观，一直是银行的优质资产。记者获得的光大银行北京分行数据显示，近三年该行发放的个贷留存量106亿元，占2007年末全部个贷余额的81％，其中不良余额仅985万元，不良率仅0.09％；关注类贷款余额仅9290万元，关注率仅0.87％。

　　为“挽救”个贷发放的尴尬局面，各家银行都在加大个贷营销力度。记者从光大银行北京分行内部个贷业务营销指引上看到，在一手房贷款重点投向上，一手房贷款类型的支持力度被分成重点支持、一般支持、谨慎支持和不支持，其中重点支持住房（普通住宅、公寓）、商业用房（写字楼、 商铺）；一般支持商住两用房、低密度住宅；谨慎支持产业园区、两限房；不支持经济适用房、小产权房。

　　开发贷焦虑

　　有人欢喜有人忧。

　　“房地产开发贷款，我们现在是按月考核。”某国有银行广东省分行房贷部总经理告诉记者。在不到1小时时间内，这位总经理与记者的谈话就被5个电话打断，来电大部分是要求增加下月的房贷额度。

　　对公贷款找上门要额度，与个贷发放的尴尬形成鲜明对比。近年来，房地产开发贷款一直是银行对公业务中增长最快的一块。即使在宏观调控的风口浪尖上， 1月份广东省中资金融机构房地产开发贷款仍新增140亿元，同比多增2亿元。

　　但一月份的天量放贷背后，银行实际上已经透支了一季度的对公业务贷款额度，尤其是房地产开发贷款。额度紧张的银行开始再度提高开发贷款门槛。另一方面，政策形势未见松动，楼市持续低迷，银行进一步提高开发商进入门槛，也是为了抵御市场风险。

　　“楼市低迷，开发商资金链紧张，房地产开发贷款的风险更大了。”前述银行人士说。

　　根据记者了解到的情况，各大银行都不同程度地提高了房地产开发商的自有资金比率要求。

　　根据央行有关规定，此前开发商项目自有资金比例不得低于35％，但是在今年从紧的形势下，有些银行将开发商项目自有资金比例提高到了40％，低于40%的项目不予批准贷款。而对一些实力较弱的中小型开发商，甚至要求其自有资金比例达到50％。

　　另一方面，银行对开发商自有资金的管理也更为严格，一般都是封闭管理。按照工程进度，开发商自有资金投资完毕后，银行贷款资金才会追加投入。例如1千万元的项目，开发商3500万投资到位后，银行贷款资金才会投入。

　　但在调控之下，以上措施仍被认为防范不足。

　　某国有银行公司房贷部人士对记者解释，提高自有资金比例主要是为了防范风险。目前开发商资金普遍紧张，开发商拖欠工程队款项的事情时有发生。“如果发生纠纷，根据有关法律，开发商必须首先偿还工程队欠款，而银行贷款则在此后才偿还。”提高开发商自有资金比例可以减低银行资金的风险。

　　银行的谨慎还体现在对于高风险高回报项目的远离。

　　有国有银行房贷部客户经理对记者表示，对于成本太高的项目，银行目前的策略是“敬而远之”。“与周边的地价相比，如果项目地价太高，即使你可以证明你的项目可以卖到比周围贵，我们还是不会贷款给这样的项目。”这位客户经理表示，现在市场已经不支撑地王神话。