外資仍青睞中國房地產業

　　日前，在思源與《地產》雜志於重慶主辦的“2008第四屆中國地產金融年會”上，美國equity international、中信資本投資旗下的基金都表示看好中國房地產市場。而此前ING、花旗等海外投資機構也紛紛表示，今年將增加對中國房地產的投資。

　　“目前，中國房地產市場理想的並購機會正在增加。”中信資本房地產投資董事李彥東對《第一財經日報》說。

　　李彥東進一步表示，此前中信資本與萬科共同成立的1.5億美元基金已經完成投資。現在該公司“中信資本中國房地產發展基金III”正在募集中，目標是募集5億美元，現已完成4億美元，將重點投向中國一、二線城市或接近建成或已建成的商業物業。

　　據了解，目前中國房地產開發商的主要資金渠道有4條，第一是在開發環節向銀行貸款﹔第二是銷售環節拿到回款﹔第三是IPO或借殼上市融資﹔第四是吸收私募基金，形成戰略投資者多元投資的企業法人結構。

　　高通智庫分析師認為，從目前銀行房貸的控制格局看，對開發貸款的控制標准，遠比個人房貸嚴格。而在樓市縮量的背景下，個人房貸和開發貸款的同步緊縮，給房企資金鏈帶來影響非常顯著。

　　此外，由於不少城市都出現了十年以來時間最長的觀望期，開發商的銷售回款比之以往大幅減少。而上市之路又頗為艱難。在前三種資金渠道都受阻的情況下，私募基金受到開發商越來越多的關注。

　　而近幾年來，外資也對中國房地產業表現出“持續的興趣”。

　　根據近日發布的《2008中國房地產上市公司10強研究報告》顯示：“2005年至2007年間，外資房地產TOP10企業在中國的總資產以平均每年34.2%的增長幅度迅速擴張，其中2007年總資產的增長幅度高達35.8%，平均總資產規模由2005年的163億元上升到2007年的276億元。

　　迅速增長的數字表明，即使在中國對房地產宏觀調控和限制外資的政策下，外資仍然看好中國房地產市場的前景。

　　李彥東認為，雖然從國際整體投資環境而言，投資房地產熱度不如黃金和能源，但市場持續調整使得一些小開發商退出，反而催生了並購的機會。個別開發商的退出並不意味著產業本身消失，未來產業會向更健康、更完善的方向發展。

　　戴德梁行北亞區負責人瓦特曾公開表示，有些外國基金不在中國投資，其中一個重要因素是持續調控房地產市場引起的不確定性。然而，從中國的主要優勢來看，更多的外國基金准備接受這個風險，

　　與已經進入中國的部分投資相比，更多的是持幣待購的海外投資者。日前高調宣布進入中國的富頓集團中國區執行總裁Ben Hung告訴《第一財經日報》：“據我了解，很多美國基金都想進入中國，但目前還沒找到合適的渠道和項目。”

　　除了受次級貸影響急於擴張海外投資的美國投資者外，中東區域的投資者也毫不遜色，由於石油漲價的因素為其帶來巨量財富，卡塔爾投資局日前宣布：公司正計劃投資於亞洲國家的新房地產項目，600億美元的卡塔爾主權投資基金著重投向經濟增長強勁的國家，如印度、中國、新加坡、韓國、越南及馬來西亞等地主要城市，並且亞洲項目佔總房地產投資的四成。

　　“外資進入中國市場可以享受三重好處，一是可以享受人民幣升值帶來的增長利潤﹔二是獲得發展中國家企業高增長的利潤﹔三是上市后通過溢價帶來的利潤。在三重利益的引導下，越來越多的國際熱錢涌入中國市場。政府也多次通過政策限制此種行為。”北京大學金融與產業發展研究中心主任何小鋒告訴本報記者。