重新解釋“拐點論” 萬科再做好孩子

　　3月21日，萬科（000002.SZ）2007年年報公布。2007年萬科銷售額達到523.6億元，成為國內首家突破“500億”的住宅開發企業，並以4.8萬套的成績獲得2007年住宅企業銷售套數的世界冠軍。

　　在此之前，萬科因為王石的“拐點論”以及降價行為而備受各界關注。為此，萬科首次回應了這些話題。

　　堅定不移地看好行業發展

　　“長遠來看，中國城市住宅總體供應趨緊的狀況沒有改變﹔中國高速城市化和工業化的方向沒有改變﹔人口紅利和人口遷徙的態勢沒有改變﹔國民財富積累和投資理財需求的升級沒有改變。”萬科董事會主席王石表示，“這些支撐行業發展的基本要素沒有變化，因此我們仍然堅定不移地看好行業發展的前景。”

　　不過，萬科方面也表示，“看好行業的長期前景並不意味著可以忽視短期風險。”

　　在2007年一季度報告和中期報告中，萬科就提出了對市場風險的預警。報告中指出：房價的增速遠遠超過普通家庭收入的增長速度﹔投資性購房的比例明顯提升﹔購房者普遍預期未來房價將進一步快速上漲，擔心買不到房子或未來買不起房子而進行恐慌性搶購﹔開發商對未來房價預期過高，導致土地市場出現搶購，土地價格大幅度上漲，部分項目甚至出現了面粉比面包貴的不正常情況。“基於這些觀察，我們認為，無論是購房者還是開發企業的心態都已經非常亢奮，這種現象顯然是不可持續的。”

　　去年第三季度末，萬科董事會主席王石的“拐點論”引起轟動。不過，認同的聲音並不是太多。甚至有人認為，萬科有意通過這種方式打壓行業，以便通過兼並收購來實現快速擴張。

　　對此，萬科總裁郁亮解釋說：“如果市場整體發生劇烈波動，萬科也不可能獨善其身。”他舉了帕爾迪的例子。美國帕爾迪公司是全球最優秀的住宅開發企業之一，但在2007年美國房地產市場出現階段性低谷的大背景下，帕爾迪公司也同樣出現巨額虧損。

　　萬科在市場策略上，在上海等城市率先降價，取得積極的效果，但這依然給萬科帶來了紛擾。

　　市場心態理性回歸的過程已經基本完成

　　這一次，借年報發布之機，萬科公開明確表示，“房價不會大起大落”，“中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間並不存在。”萬科再次做了好孩子。

　　“有些人認為我們的觀點變了，或者說在修正前面的說法，實際上我們前后的觀點並不矛盾，”王石表示，“我們一直在強調理性調整不等於房價從大漲到大跌，這其中，更重要的是一種心態的調整。”

　　“去年，住房市場的情緒一度出現高度亢奮，房價、地價上漲勢頭太快。如果這種勢頭不能盡快扭轉，未來必然出現較大幅度的市場波動。在這種情況下，我們認為應該有一些負責任的觀點。”

　　但現在的情況發生了變化，王石說，“市場已經不需要我們再去提示風險，甚至有出現恐慌心理的跡象。盡管出現恐慌心理也不會影響行業長期向上的未來趨勢，但在短期內，卻可能影響市場信心，增加過度調整的可能性和幅度。所以我們認為，在這種情況下，再強調市場理性調整的必要性、必然性已經沒有必要，而應該以更冷靜的分析，關注行業的長期發展規律和態勢，早日讓行業在更為健康理性的軌道上繼續發展。”

　　通過對過去幾個月銷售情況進行統計，萬科發現，自住需求比例已經超過銷售量的90％。恐慌性搶購的心態消失，土地市場搶購的局面結束，報價趨於謹慎。萬科認為，市場心態理性回歸的過程已經基本完成。

　　關於降價，萬科也首次做了回應。王石說：“市場對價格的小幅度調整作出了熱烈回應，說明剛性需求的基本面沒有發生改變。隨著市場調整的逐步到位，行業將邁入更加理性健康的發展軌道。”

　　有觀點認為，目前中國市場有點兒類似1985年之后的日本房地產市場，貨幣升值、房價高漲，因此擔心出現日本那樣的房價暴跌。對此，萬科的觀點是，目前中國住宅市場出現的短期波動也隻是階段性的理性回歸，不會改變市場整體的發展方向，不是日本1985年之后的市場，更像是日本住宅市場曾經在1966年和1975年經歷的兩次調整，調整之后，行業迎來的都是新一輪景氣周期。