任志強逆勢拋售 “土地創富”較量資金

2007年11月12日11:22  來源:中國經營報

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  任志強一向特立獨行。

  就在人們還在津津樂道巨額土地儲備如何造就了“新首富”楊惠妍之時,任志強似乎對此並不感冒——當大多數地產商正挖控心思“囤地”之時,他卻慷慨地將兩個地處黃金地段的項目拱手“送”出,而接盤者,恰是剛剛完成香港上市的潘石屹。

  又一出“二人轉”的背后,任志強逆勢賣項目之舉,似乎昭示著對於地產商“囤地”行為的另一種“理解方式”——表面看起來無限風光的“囤地獲利”模式,一樣是“資本滾雪球”的游戲,而這絕非是一個隨便就可以參加的游戲。

    火速決策

  懷揣大把現金的潘石屹越來越相信,任志強是個“高品質”的地主。因為繼2005年從任志強手中買下尚都項目,解了自己的“斷頓”之憂后兩年,他再次從任志強的華遠集團手中,買下了兩個地處黃金地段的項目,盡管這一次又將花費不菲。

  任志強此次“出售”的兩個項目,是北京公館和原民源大廈,總金額約25億元。其中原民源大廈為任志強 剛剛收購的物業,這次便轉手賣出。而北京公館,則是華遠在北京燕莎商圈地區運作多年的項目,一度也是任志強的“主力陣容”。

  原民源大廈在收購完成后,潘石屹暫時將改稱其為光華路soho2。知情人透露,該項目實際上是瓊民源的爛尾項目,后來在處理遺留問題時由一家名為“野力”的公司接手。彼時,潘石屹也曾試圖插手該項目,此時,潘石屹正處在上市關鍵期,最終還是被任志強橫刀奪愛。據稱,當時任志強完成該項目的全部收購談判,隻用了短短的三天時間。

  實際上,潘、任的此次交易,也和收購民源大廈一樣迅速。9月28日,任志強借殼SST幸福的方案,第一次被証監會否決,此時,潘石屹與任志強在北京昆侖飯店秘密會晤,當即敲定由潘石屹收購任志強手中的兩個項目,分別作價14億元和10億元。

  彼時,雙方在昆侖飯店的咖啡廳草擬了收購協議,其中規定,在原民源大廈中,潘石屹支付的10億元現金,將用作收購民源大廈的部分股份,而任志強在該項目中仍保留股東地位。事后,記者了解到,潘石屹實際擁有該項目的控股股東地位,10億元現金收購51%的股權,在該項目上,實際上潘、任二人,屬於共同合作的關系。

  頗具戲劇性的是,雙方在咖啡廳第一次草擬的協議,竟然寫在一張廢紙之上,而且隻有50余字,如此“倉促”,足以說明,雙方對此次交易成交的急迫心情,而最讓人費解的,則是當錢鬆地緊之時,任氏何以將手中的黃金項目“拱手讓人”?

    背后隱情

  “二次上報的方案被証監會通過之后,我就后悔了。”任志強向記者坦陳。9月28日第一次借殼方案未獲通過之后兩周,任志強二次上報的方案終於得以通過,此時,對於出售項目換回的20多億現金,任志強雖然很高興,但他也有些后悔,顯然,楊惠妍“首富神化”的由來,他心知肚明。

  在上市工作屢遭坎坷之后,任志強仍然處在資金缺乏的狀態。記者了解到,本次賣與潘石屹的北京公館項目,實際上,任氏已籌劃將其出售許久。直到今年3月,任志強與一家境外投資基金達成初步協議,由該基金出資收購項目的絕大部分股權,以實現套現解資金的燃眉之急。

  彼時,任志強一度認為一切已經妥當。然而,此時霎時收緊的限外政策,使其計劃未能成行。2007年7月,國家外匯管理局下發文件,要求地方外匯管理部門,對於在2007年6月1日前未予備案的房地產外資,將暫停辦理結售匯的手續,而截至當時,任氏所引進的外資買家,並未搭上末班車,最終無奈隻得罷手。

  記者掌握的情況表明,當時這家外資的出價,實際上略低於潘石屹此次收購所支付的價格,因此,當外資收購未果,而任志強仍缺現金的情況下,出價略高的潘石屹,一下打動了任志強,雙方隨即成交。

  種種跡象顯示,此次任志強“逆市賣地”,恐怕與2005年將尚都項目轉手於潘石屹的商業邏輯相同,即“潘氏缺項目,而任氏缺錢”,這恐怕是二人最終能一拍即和的主要原因所在。

    囤地“門檻”

  就在潘、任二人聯手重演了2005年的“雞蛋換糧票”的好戲之前不久,胡潤中國富豪榜的首富,猛然間變成了一位名叫楊惠妍的年輕女孩,她是在香港上市不久的碧桂園的法人代表,而她的巨額財富,絕大部分來自於碧桂園近一年多時間內,相繼獲得5000多畝土地儲備。

  土地儲備的“創富”價值,任志強看在眼中。不過,一個顯而易見的規律和原則是,“囤地致富”並非每一個地產商都可以參與的游戲,它需要諸多的條件,而首當其沖的,就是大量現金儲備,毫無疑問,這又將是一場“滾雪球”式的“資本角逐”。

  “潘石屹自從上市以后有了錢了,所以老是笑咪咪的。”任志強說,對於“土地創富”的價值,任氏顯然十分精通,他說:“上市公司發公司債不是審批備案制,沒有時間限制,資產注入后就可以發債了,而且在半年之后也可以增發,那錢就富余了。”

  五合智庫總經理鄒毅對事件背景有些了解,所以他認為兩樁交易基本實現了雙贏——對華遠而言,解決了上市獲批前因為業務擴張導致的資金流緊張問題(后來上市獲批融資渠道打開,這個問題就不存在了)﹔對於SOHO中國而言,香港上市后需要成熟資產豐富產品結構,滿足上市公司對財務報表的要求,支撐其股價,擴張是一種必然行為,任志強是其老合作伙伴,信譽好,項目適宜,成為首選合作對象也很自然。

  在任志強看來,日后類似的“土地創富”故事,將越來越向上市公司或者擁有上市公司平台的房地產企業集中。“現在萬通、幸福(華遠)以及正在上市的河南建業、龍湖等,實際已經開始了有關各方之間的談判,小公司合並,小公司的資產轉換成上市公司的股權。我們在積極醞釀,最后可能會形成一個結果,企業可以分別把他們在各地拿到的最好的土地與上市公司進行結合。”任志強說。

(責編:於婷婷)
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