SOHO 征戰歸來對話潘石屹

2007年10月24日09:45  來源:証券日報

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  10月10日晚,在歷經了9天的環球路演和香港聯交所主板成功上市后,SOHO中國潘石屹和張欣在萬達索菲特大酒店舉辦慶功酒宴,當晚,海澱區區長和華遠總裁任志強都參加慶祝晚宴。席間,潘石屹興奮的說:“我代表甘肅天水生產隊文化,張欣代表華爾街文化,從華爾街出來的她一直有上市的願望,上市之路雖然艱辛,但總算如願。”

  晚宴過程中,用幻燈片的形式將路演的隊伍和基本情形做了形象的介紹,潘石屹和張欣及瑞銀和高盛一行人輾轉國內外幾大城市,疲憊之余收獲認同。

  潘石屹說,SOHO中國IPO的巨大成功,改變了香港投資者以往隻注重上市房地產一定要大規模土地儲備量的固定思維。上市后,依舊把目光聚焦在我國國內業務的發展,按照我們過去的商業模式,在最好的地段,蓋最好的房子,上市成功讓我們有了充裕的資金,為我們提供了更廣闊的平台,可以讓SOHO中國飛得更高。

  潘石屹同時表示,目前SOHO最缺的是地,希望得到地主的幫助。

  據SOHO中國在10月18日公開聲稱,此次發行公開股份包括超額配發股份(綠鞋)共17.82億股,融資額達19億美元,是中國第二大房地產IPO,亞洲第一大商業地產IPO,世界第三大商業地產IPO。國際配售部分也獲得非常大量的超額認購,香港公開發售獲得169倍認購,凍結資金2186億港元,57萬香港公眾參與認購。港幣需求為2186億港元。國際配售超額認購190倍,美金需求達1064億美金。

  這天,SOHO中國召開了一個小型的媒體見面會,公開解釋了獨特的商業模式。在北京CBD,2006年年底,SOHO中國銷售額佔39%,面積佔19%。在銷售商,他們堅持商業地產散戶銷售=高利潤率(57%的毛利潤率),這樣就有高資產周轉率和強大的現金流。這種獨特的商業模式即商業地產散售,面向個人投資產業,主要是那些大量的國內資金尋求機會的中小企業,這種銷售模式在北京取得了很大的成功,有50%的中小企業回頭客。

  碧桂園最新公告稱,截至8月15日止,集團土地儲備總可建筑面積達到5400萬平方米,公司掌舵人楊國強上市后曾透露,年底土儲將再增5成,至8,000萬平方米。

  “得土地,得天下”,眾多房地產爭先上市也是因為在高價拿地的時候能搶得一份優勢。

  “我看到很多優秀的房地產公司最后都是被龐大的土地儲備拖垮的,對於一個房地產公司而言,擁有一堆土地儲備與實現巨大利潤之間還有一段很長的道路要走。”潘石屹近期說。

  “在滿洲裡和在CBD的地應該是不一樣的,近幾年,我們公開招標的地不是太多,一些地,一些人不願意做商業地產,我們接過去,一些已開發但沒有資金的地我們也接過來做。”SOHO推廣部經理王春蕾在10月18日說。

  據潘石屹說,近期,已接待了很多批前來洽談合作的“地主”。這些地塊有的位於王府井,有的位於西單,未來SOHO中國在核心區集中發展的戰略將得到堅持和發揚。

  同時,王春蕾還表示,目前SOHO中國在地理上還是在北京,但是也不排除去其他的地方,主要是做商業地產散售,因為從目前國家的政策看,個人住宅利潤空間已經不是很大。

  SOHO似乎從一開始就有點特別,在現金流量上也是如此。10月18日,SOHO相關資料顯示,公司每年手頭現金都會有10億人民幣,這是其他房地產企業所沒有的,負債率非常低。2004-2007年,復合增長率66%,當質疑為什麼2006年淨利潤下降時,推廣部經理王春蕾解釋到因為香港會計制度對房地產公司的銷售收入是以完工計收入,完全是因為會計的變更引起的,和我們本身的銷售等沒有什麼關系。

  “到H股上市后,是否考慮在近期回A股?”本報記者問及潘石屹。潘石屹扶了扶眼鏡,只是說目前香港和內地都對SOHO中國十分看好。

(責編:梁彩恆)
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