房價不得不降五個信號:開發商不再寄望調控放鬆

   

2010年08月24日08:06  來源:《証券日報》

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  房地產調控不達目的決不罷休,房價不降更有力的整治措施就會層出不窮。這個結論是在仔細分析最近房地產調控進程中的五個信號后而得出的。

  信號一:中央決策層重申,房地產調控政策措施不會鬆動。

  8月21日,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會時指出,各地要繼續落實好國務院關於房地產調控的政策措施,切實增加住房有效供應,堅決抑制投機炒作行為,鞏固調控成果,促進房地產市場長期穩定健康發展。

  在此之前的8月13日,李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時就做過同樣的指示。

  這被業界認為終結了市場對房地產調控政策鬆動的幻想。未來,各方面會“以更大的決心更有力的措施”來落實房地產調控政策。

  信號二:國土部等相關部委整治房地產亂象態度明確,措施得力。

  作為房地產調控政策的主要執行部門,國土部於日前通報了房地產用地專項整治情況。該部土地利用管理司廖永林司長表示,各地上報的2815宗閑置土地中,因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因造成閑置的約佔六成以上。廖永林表示,目前房地產市場宏觀調控正處於關鍵時期,市場形勢不斷向好,但不穩定、不確定因素仍然較多,因此必須採取得力措施,加快清理查處工作,務必於10月底前基本完成查處任務。

  國土部晒地並限定查處完成時間,表明在部委這個層面落實房地產調控政策的措施已經指向了問題的核心。閑置土地如果被徹底清查,屯地開發商或退出或加速開發,對於整個房地產市場的健康發展是非常有利的。據了解,其他相關部委也在抓緊制定落實國務院房地產調控政策的得力措施。

  信號三:預售資金專戶管理,直擊開發商軟肋迫其就范。

  在北京擬出台“商品房預售資金監督管理暫行辦法”的消息公布后,各地也將採取類似辦法的新聞就頻頻見諸報端。該辦法的基本框架是,今后房地產企業或將不能直接收存預售資金,將統一劃入監管賬戶。如需用款需經施工單位、監理單位加以確認,分四個資金使用節點,每次使用不得高於總額的25%,且每個資金使用節點隻能提出一次用款申請。

  業界專家認為,這個辦法如果能夠在各地順利實施,就打在了開發商的“七寸”上:房地產項目公司就不能隨意動用預收資金,開發商的資金鏈面臨嚴峻考驗。該政策實施后,房地產開發商將加快銷售流程,以期快速回流資金,避免資金鏈出現問題。加快銷售的方法之一就是降價促銷。

  信號四:銀行可承受的房貸壓力從年初的30%提高到50%,房地產調控不會引發金融風險。

  日前,交通銀行副行長錢文揮在2010年中期業績報告會上披露了最新房貸壓力測試結果。錢文揮表示,即便在房地產下跌50%的極端情況下,交行對公房地產貸款不良率上升約1.6個百分點,個人按揭不良率增加約1.2個百分點。總體而言,不良率改變仍相對較小,風險不大。

  其他銀行進行的房貸壓力測試結果也非常樂觀,從年初測試的可承受30%的壓力普遍提高到現在的50%左右。

  銀行可承受房貸壓力的提升,將極大的促進房地產調控政策的落實,而且這種落實是在能夠完全防范金融風險的前提下進行的。

  信號五:開發商逐步認識到了房地產問題的關鍵,不再寄望於房地產調控政策的放鬆。

  作為公認的意見領袖,任志強對房地產調控的看法可以影響一批開發商。8月12日,任志強在博鰲房地產論壇上表示,“政府有時候希望做事,你就得配合。我們最擔心政府繼續拿出一堆東西,那一堆東西其中有一些准備使用‘核武器’,你干嘛非得讓政府把‘核武器’都用出來,你要從了,就不用把‘核武器’拿出來了”,任志強還對台下數百開發商發出呼吁:“我都‘從了’,你們也‘從了’吧。”

  任志強的觀點能夠代表相當部分開發商的想法。他能說出上面這番話,說明他已經認識到了房地產問題的關鍵。如此,再寄望於房地產調控政策的放鬆就太不明智了。

  現在,各界都充分認識到了:這次房地產調控的確是真調控。定義為真調控的理由有四:一是房地產泡沫威脅到經濟和金融安全;二是高房價加劇了貧富分化和社會沖突;三是房價問題不解決政府信用就會受損;四是“調控”對象開始指向了地方政府。在此背景下,房地產調控目標焉能不實現。(閻 岳)

(責任編輯:隋立明(實習))
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